Eigentumswohnung finanzieren

Eine Eigentumswohnung zu kaufen ist mit einem hohen finanziellen Aufwand verbunden. Nur die wenigsten Mieter dürften sich das aus Erspartem leisten können. Im Ratgeber erfahren Immobilienkäufer daher, worauf bei der Finanzierung geachtet werden muss und wie hoch der Kredit ausfallen sollte.

Eigentumswohnung finanzieren auf einen Blick:

• Eine hohe Eigenkapitalquote verbessert die Konditionen.

• Maximal 40 Prozent des Netto-Haushalts-Einkommens ist als monatliche Kreditrate ratsam.

• Eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent ist akzeptabel.

• Jede Bank verlangt eine Vermögens- und Schuldenaufstellung.

Welche Eigentumswohnung kann ich mir leisten?

Zumeist geht es bei einer Immobilie um sechsstellige Summen, selten ist es weniger. Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen ist es zweckmäßig, die finanzielle Situation genau zu prüfen, bevor ein Finanzierungsvertrag unterschrieben wird. Ein Kassensturz zeigt, wie viel Geld monatlich zur Verfügung steht, um die regelmäßige Ratenzahlung zu leisten.

Es gibt aber mehrere Aspekte, die Einfluss darauf haben, wie hoch der Anteil für eine Wohnungsfinanzierung ist. Ein Aspekt ist das monatliche Budget. Ein anderer Aspekt ist das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Es ist empfehlenswert, zuerst die finanziellen Möglichkeiten auszuloten und danach vor dem Hintergrund des festgesetzten Budgets nach geeigneten Immobilien Ausschau zu halten. So kommen Kaufinteressenten nicht in Versuchung, eine zu teure Eigentumswohnung in Betracht zu ziehen und sich einen zu hohen Kredit aufzubürden.

Die monatliche Belastungsgrenze ermitteln

Wohnungseigentümer in spe prüfen zuerst, welchen monatlichen Betrag sie erübrigen können, um eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Im Finanzjargon wird auch von dem sogenannten Kapitaldienst gesprochen, den sie monatlich leisten können. Um die eigene Belastungsquote zu ermitteln, sind Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen.

Die Einnahmen

Auf der Einnahmenseite steht insbesondere das monatliche Nettoeinkommen. Eventuell gibt es noch weitere Erträge, die aus folgenden Quellen entstehen:

• Vermietung und Verpachtung

• Geldanlagen

• Nebentätigkeit

Familien mit Kindern können zudem das monatliche Kindergeld ansetzen. Sicherheitshalber sollten Sonderzahlungen wie Urlaubsgeld oder Weihnachtsgeld nicht mit in die Berechnung einfließen. Auch ist es eine brauchbare Vorsichtsmaßnahme, Nettoeinkünfte des Ehepartners nicht anzusetzen, wenn aufgrund der Familienplanung in der Zukunft dieses Einkommen wegbricht. Falls bei einer zusätzlichen Nebentätigkeit stark schwankende Einnahmen erwirtschaftet werden, empfiehlt sich der Ansatz eines gemittelten Durchschnittswerts.

Wichtig: Auf der Einnahmenseite sollten nur Positionen stehen, die langfristig mit großer Wahrscheinlichkeit eingehen.

Die Ausgaben

Die Ausgabenseite besteht aus deutlich mehr Punkten. Zum einen gibt es feststehende Ausgaben, die unabhängig vom laufenden Alltag anfallen. Zu den Fixkosten gehören zum Beispiel die folgenden Positionen:

• Versicherungen

• Kfz-Steuer

• Beiträge für Rundfunk, Internet, Telefon und Zeitungen

• Bausparbeiträge

• Bestehende Kreditraten

• Unterhaltszahlungen

• Wohnnebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Müllgebühren etc.)

Zusätzlich dazu gibt es veränderliche Ausgaben, die vom eigenen Lebensstil abhängen. Auch diese gehören auf die Liste:

• Ausgaben für Lebensmittel

• Bekleidung

• Körperpflege

• Gesundheitsausgaben

• Freizeit, Reisen

• Mobilität (Kfz Kosten, Tickets für den ÖPNV)

• Hobbys und Geschenke

Hinweis: Eine Sonderstellung nehmen die Mietkosten ein. Die Mietkosten fallen weg, sobald der neue Eigentümer in die Eigentumswohnung zieht, sie gehören deshalb nicht in die Aufstellung der laufenden Ausgaben.

Hinsichtlich der Nebenkosten aber sollte vorausschauend ein erhöhter Satz berücksichtigt werden. Grund ist, dass eine Eigentumswohnung neben den laufenden Nebenkosten weitere Kosten für die Bewirtschaftung verursacht. Als Faustformel sollten pro Quadratmeter 3 Euro für die Nebenkosten und zusätzlich 0,75 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für die laufende Instandhaltung der Eigentumswohnung angesetzt werden.

Beispiel: monatliche Belastung realistisch ansetzen

Ist geplant, eine Eigentumswohnung von 100 m² zu kaufen, sollten Nebenkosten von 100 × 3,75 Euro = 375 Euro in der Berechnung berücksichtigt werden.

Um den möglichen Kapitaldienst zu ermitteln, ergibt sich schließlich folgende Rechnung:

monatliches Nettoeinkommen - monatliche Ausgaben = maximal möglicher Betrag für den Kapitaldienst

Der maximal mögliche Kapitaldienst sollte nicht zu hoch angesetzt werden. Es ist nicht sinnvoll, sich über viele Jahre eine hohe finanzielle Bürde aufzuerlegen und auf viele Annehmlichkeiten im Alltag zu verzichten. Als Referenzwert zur Orientierung ist eine Belastungsquote von 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens zu nennen.

Beispiel: Das Nettohaushaltseinkommen beträgt 3.800 Euro. Die monatlichen Ausgaben liegen bei 2.300 Euro. Übrig bleibt rein rechnerisch ein maximal möglicher Betrag für den Kapitaldienst in Höhe von 1.500 Euro. Sinnvoll ist, lediglich 40 Prozent von 3.400 Euro, also 1.360 Euro, für den Kapitaldienst zu nutzen. Die Erfahrung zeigt, dass sich über die Jahre Situationen ergeben, die einen Rückgriff auf den Puffer erforderlich machen.

Zinsbindung: Wie lange vereinbaren?

Der Kredit für Wohnungen ist häufig an einen Zins gebunden. Das muss jedoch nicht der Fall sein: Beide Vertragsparteien können einen Zeitraum der Zinsbindung vereinbaren, der besagt, wie lange die Zinsen konstant gleich bleiben müssen. Für Kreditnehmer gilt dabei: Je niedriger das Zinsniveau zur Zeit des Vertragsabschlusses ist, desto länger sollte der vereinbarte Zeitraum sein. So können günstige Zinsen bei den meist lange laufenden Immobilienkrediten über mehrere Jahre gesichert werden.

Anschlussfinanzierung

Ist der Zeitraum der Zinsbindung abgelaufen, benötigen Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung. Kreditnehmer haben zu diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, einen neuen Kreditvergleich durchzuführen und Angebote zu günstigeren Zinsen zu erhalten. Die Summe kann umgeschuldet werden und der Kreditnehmer Geld sparen. Im Zweifel findet der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindung kein günstigeres Angebot und die Zinsbelastung erhöht sich. Um dieses Risiko zu umgehen, sollten sich Kreditnehmer bereits einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindung unterschiedliche Angebote für die Anschlussfinanzierung einholen oder im Vorhinein auf eine lange Zinsbindung achten, in der das Darlehen vollständig zurückgezahlt werden kann.

Unterschiede der Finanzierung von Wohnung und Haus

Viele Verbraucher erwägen einen Hauskauf oder Hausbau als Alternativen zum Wohnungskauf. Auf Kreditnehmer kommen dabei jedoch finanzielle Belastungen unterschiedlicher Art zu. Deshalb vergeben Banken die Kredite für Wohnungen und Häuser zu jeweils unterschiedlichen Konditionen. Die wichtigsten finanziellen Unterschiede im Überblick:

Finanzierung des Hauskaufs oder Hausbaus:

• Neben den Gebäudekosten gehören auch die Grundstückkosten zur finanziellen Belastung, die der Kreditnehmer tragen muss.

• Die Baukosten eines Neubaus können teurer werden als ursprünglich veranschlagt, sodass der Kredit erhöht werden muss oder nicht bezahlt werden kann.

• Hauseigentümer tragen die Kosten für den Unterhalt und (unerwartete) Reparaturen allein.

Finanzierung der Eigentumswohnung:

• Die Kosten einer fertigen Eigentumswohnung sind fest vereinbart und endgültig.

• Reparaturkosten und andere Ausgaben werden von einer Wohneigentümerschaft getragen, in die der Besitzer regelmäßig einzahlt.

• Durch verschiedene Mietparteien auf engem Raum sinken die Preise für einzelne Eigentümer, beispielsweise die der Heizkosten oder des Grundstückspreises.

Die Finanzierung der Eigentumswohnung ist also beständiger und berechenbarer als die des Hauskaufs. Der Wiederverkaufswert der Immobilien nach einem langen Zeitraum lässt sich hingegen nur schwer absehen – sowohl für Häuser als auch für Eigentumswohnungen. Trotzdem tragen Banken bei Krediten für den Wohnungskauf insgesamt ein geringeres Risiko. Für Verbraucher bedeutet das, dass sie vergleichsweise günstigere Zinsen erhalten können.

Kreditrahmen abschätzen: Wie viel Geld kann ich aufnehmen?

Um zu ermitteln, wie viel Kredit unter Berücksichtigung des verfügbaren monatlichen Budgets realistisch ist, dient die folgende Tabelle zur Orientierung.

*Kreditrahmen in Euro bei Belastung (Zins + Tilgung) in Prozent

Wie viel Eigenkapital benötige ich für die Finanzierung meiner Eigentumswohnung?

Banken erwarten von zukünftigen Immobilienbesitzern, dass Sie zwischen 20 und 30 Prozent Eigenkapital einbringen. Die Quote bezieht sich auf die Gesamtkosten, die der Erwerb der Immobilie voraussichtlich verursachen wird, sprich inklusive der Kaufnebenkosten.

Um das verfügbare Eigenkapital zu ermitteln, müssen potenzielle Kreditnehmer alle Positionen zusammenstellen, die von Banken akzeptiert werden. Die Banken geben im Vorfeld der Kreditvergabe Formulare an die Kreditinteressenten aus, so dass es zielführend für eine schnelle Bearbeitung ist, bereits vorab eine Aufstellung zu erstellen. Auf die Liste des verfügbaren Eigenkapitals gehört alles, was sofort, kurz- und mittelfristig zu Geld gemacht werden kann:

• Erspartes auf Sparbüchern, Girokonten, Tagesgeldkonten

• Bargeld

• Sparbriefe mit geringen Laufzeiten (3 bis 6 Monate)

• Wertpapiere und Anteile (müssen verkauft werden, um berücksichtigt zu werden)

• Vorhandenes Baugrundstück

• Eigene Immobilie, falls sie kurzfristig verkäuflich ist

• An Dritte vergebene Darlehen

Tipp: Eigenheimbesitzer, die eine neue Eigentumswohnung kaufen wollen, sollten zuerst die aktuelle Immobilie veräußern. Übersteigt der Verkaufserlös die Restschulden aus dem dazugehörigen Kredit, ergibt sich daraus weiteres Eigenkapital.

Bausparvertrag als Eigenkapital

Falls laufende Bausparverträge bestehen, sollten diese nur dann gekündigt werden, wenn die Zinsen des angebotenen Immobilienkredits unterhalb der Zinsen des Bausparvertrags liegen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage verfällt, wenn die Sperrfrist von 7 Jahren noch nicht abgelaufen ist. Ebenfalls sollte in diesem Zuge überprüft werden, ob die Abschlussgebühr, die 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme ausmacht, rückzahlbar ist. Wenn der Bausparvertrag allerdings bereits zuteilungsreif ist, sollte dieser komplett in die Finanzierung der Eigentumswohnung fließen.

Lebensversicherung als Eigenkapital

Eine Lebensversicherung zu kündigen, um sofort an Geld zu kommen, ist in den wenigsten Fällen sinnvoll. Meist werden hohe Abzüge fällig, die Kündigung führt zu hohen Verlusten. Eine zielführende Alternative dazu stellt die Bereitstellung der Lebensversicherung als Sicherheit dar. Dabei werden die Versicherungsansprüche bis zur Höhe der voraussichtlichen Ablaufleistung an den Kreditgeber abgetreten. Die Ablaufleistung sichert die Tilgung eines Teils des Kredits oder des gesamten Kredits.

Für Kreditnehmer heißt das, dass sie die Versicherungsbeiträge weiterzahlen und dafür keine bzw. verminderte Zahlungen an die Bank leisten. Sobald die Lebensversicherung fällig wird, fließen die Versicherungsleistungen an die Bank zur Tilgung des Darlehens.

Riester-Verträge als Eigenkapital

Existieren Riester-Verträge, steht das angesparte Geld inklusive Zinsen und Zulagen zur Entnahme für die Finanzierung der Eigentumswohnung bereit. Es wird von Banken als Eigenkapital akzeptiert. Zudem hat der Gesetzgeber seit 2008 die Möglichkeit geschaffen, Wohn-Riester-Darlehen aufzunehmen. Dabei fließen Beiträge und Zulagen direkt in die Tilgung eines Immobiliendarlehens für die Eigentumswohnung.

Hinweis: Nicht möglich ist der Einsatz als Sondertilgung.

Schulden sind negatives Vermögen

Bei der Zusammenstellung der Vermögenspositionen zur Ermittlung des verfügbaren Eigenkapitals müssen potenzielle Kreditnehmer auch vorhandene Schulden nennen. Diese mindern das Eigenkapital. Zu den Schulden gehören zum Beispiel bestehende Finanzierungsverträge für Auto, Konsumgüter oder Urlaubsreisen. Auch bestehende Darlehensverträge für andere Immobilien gehören in die Aufstellung zur Ermittlung des verfügbaren Eigenkapitals.

Vermögen - Schulden = Eigenkapital

Kann ich eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren?

Kreditsuchende scheitern teilweise an einer zu geringen Eigenkapitalquote. Viele Banken lehnen Kreditnehmer ab, die kein Eigenkapital mitbringen. Ihnen ist eine Finanzierung zu risikoreich, wenn sie keine realistische Möglichkeit sehen, das geliehene Geld nebst Zinsen im Falle von Zahlungsverzug oder Zahlungsausfall zu bekommen. Zwar gibt es Finanzinstitute, die eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital finanzieren, doch das ist eher die Ausnahme.

Tipp: Nur Personen mit einem außerordentlich hohen monatlichen Einkommen oder Kreditnehmer mit langfristigen Vermögensanlagen, die sich nicht oder nur unter Inkaufnahme hoher Abschläge liquide machen lassen, kommen unter Umständen für eine Vollfinanzierung in Betracht.

Für den durchschnittlichen Kreditnehmer mit Normalverdienst gelten aber in der Tat die Regeln: Eigenkapital öffnet die Tür, eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Und viel Eigenkapital verbessert die Konditionen der Finanzierung.

Fördermittel für den Wohnungskauf

Nicht nur ein hohes Eigenkapital gehört zu den Mitteln, mit denen Kreditnehmer günstige Darlehen für den Wohnungskauf erhalten. Wohnungskäufer können zudem Unterstützung durch staatliche Förderprogramme beantragen – zum Beispiel für steuerliche Vergünstigungen oder Zuschüsse.

Die bekannteste der Förderungen für den Immobilienbau ist die Eigenheimrente beziehungsweise Wohn-Riester. Ein Teil des Einkommens wird dabei in den Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt, wofür es im Gegenzug Zuschüsse vom Staat gibt. Eine weitere Möglichkeit sind die Förderungen der KfW. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert neben dem Kauf von Wohneigentum aber auch Umbaumaßnahmen, beispielsweise für altersgerechtes oder energiesparendes Wohnen.

Neben diesen bekannten Fördertöpfen lohnt es sich für Kreditnehmer aber immer, nach aktuellen Förderungen der Eigentumsfinanzierung durch die Kommune oder den Bund zu recherchieren. Häufig gibt es noch weitere Möglichkeiten, sich Unterstützung für die Finanzierung des Wohneigentums zu sichern.

Eigentumswohnung finanzieren: Ein Vergleich mehrerer Anbieter spart Geld

Das Eigenkapital und das verfügbare monatliche Budget für den Kapitaldienst beeinflussen die Kreditkonditionen im erheblichen Maße. Aus diesem Grund ist es immer wichtig, für die Finanzierung der Eigentumswohnung einen Vergleich durchzuführen.

So führen Kreditnehmer einen Vergleich für die Finanzierung durch

Ein Immobilienkredit ist ein maßgeschneidertes Produkt, weil die persönliche finanzielle Situation eine Rolle spielt. Dennoch ist es möglich, vorab einen generellen Kreditvergleich durchzuführen. Für den Vergleich sind relativ wenige Angaben in ein Online-Formular einzutragen, die Details liefern Interessenten erst später nach. In der Vorab-Anfrage sind diese Informationen erforderlich:

• Grund der Finanzierung und Objektart (Kauf einer Bestandsimmobilie, Neubau u. a.)

• Höhe des Haushalts-Netto-Einkommens

• Angaben zum geplanten Gesamtpreis der Immobilie

• Angaben zum gewünschten Finanzierungsbedarf

• Höhe des eingesetzten Eigenkapitals

• Angaben zu einem möglichen zweiten Kreditnehmer

• Angabe zur geplanten Nutzung (selbst bewohnt oder vermietet)

Anhand dieser Angaben werden sich in Frage kommende Kreditgeber bei den Interessenten melden und im persönlichen Kontakt die individuellen Rahmenbedingungen klären. So erhalten Kreditnehmer schnell einen guten Überblick über die Angebote und insbesondere die Zinskonditionen.

Eigentumswohnung finanzieren: Diese Tipps helfen dabei, gute Konditionen zu bekommen

• Möglichst viel Eigenkapital beschaffen: Je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer das aufzunehmende Darlehen und desto besser der Zinssatz.

• Finanzielle Unterstützung aus der Familie nutzen, um Eigenkapitalquote zu maximieren

• Finanzierungsvertrag mit Sondertilgung vereinbaren: Sondertilgungen verkürzen die Kreditlaufzeit. Kreditnehmer sind früher schuldenfrei.

• Kostenfreien Wechsel des Tilgungssatzes und kostenfreie Tilgungsaussetzung in den Kreditvertrag aufnehmen lassen. Das schenkt Flexibilität im Bedarfsfall. Sollte das Einkommen einmal sinken oder ungeplante Ausgaben für einen finanziellen Engpass sorgen, lässt sich die finanzielle Situation dadurch spürbar entspannen.